Je woning verkopen en een jaar later een aangetekende brief krijgen van de koper: niemand wil het, maar het gebeurt. Bij asbest kan dat zelfs eindigen in een rechter die de verkoop ongedaan maakt.
Het asbestattest is verplicht, en elk gecertificeerd bureau mag het opmaken. Toch is niet elk attest even grondig. Een vergeten materiaal of een slordig beschreven beperking kan later voor discussie zorgen tussen koper, verkoper, makelaar, notaris en deskundige. Daarom loont het om vooraf goed te kiezen wie je attest opmaakt.
De regels in een notendop
Verkoop je in Vlaanderen een gebouw dat dateert van vóór 2001, dan heb je een geldig asbestattest nodig. De koper moet het inzien op het moment dat de verkoopovereenkomst wordt getekend, meestal bij het compromis. Ontbreekt het, dan kan de koper de verkoop nietig laten verklaren.
De verplichting geldt sinds 23 november 2022.
Voor gemeenschappelijke delen van een gebouw met één eigenaar en meerdere wooneenheden geldt ze sinds 1 mei 2025.
Een VME moet tegen 31 december 2026 een attest hebben voor de gemene delen.
Tegen 2032 heeft elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een attest nodig, ook wie niet verkoopt.
Een attest met conclusie asbestveilig blijft 10 jaar geldig, een attest met conclusie niet-asbestveilig 5 jaar.
Sinds 3 november 2025 werken deskundigen volgens het vernieuwde inspectieprotocol, IP2.
Een veelvoorkomend misverstand: asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij. Het betekent dat het asbest dat er is, in goede staat verkeert. Het standaardonderzoek is bovendien niet-destructief: wat achter muren, onder vloeren of in de dakopbouw zit, wordt in principe niet blootgelegd.
Wanneer een verkoop wordt teruggedraaid
De wet beschermt een koper tegen gebreken die hij bij een aandachtige bezichtiging niet kon opmerken. Duikt zo'n verborgen gebrek op, dan heeft de koper twee mogelijkheden: hij vraagt een korting op de prijs, of hij laat de verkoop ontbinden en krijgt zijn geld terug. Dat staat in de artikelen 1641 en 1644 van het oud Burgerlijk Wetboek.
Voor asbest is dat geen theorie. Het hof van beroep te Gent besliste dat asbestplaten die verstopt zaten achter de gevelsteen van een woning een verborgen gebrek vormden. De kopers hadden de makelaar zelfs gevraagd of er asbest was. Volgens het hof hadden ze daarmee genoeg gedaan om zich te informeren.
Het verhaal uit Snellegem
In 2025 bracht VRT NWS het verhaal van een gepensioneerd koppel dat hun huis in 2021 verkocht voor 324.500 euro. Een attest was toen nog niet verplicht. Enkele maanden na de verkoop vonden de nieuwe eigenaars asbest.
De rechter ontbond de verkoop in 2022, en in 2024 bevestigde het hof van beroep die beslissing. Het koppel moest de volledige koopprijs terugbetalen, met intresten en gerechtskosten. Dat ze zelf niet wisten van het asbest, hielp niet: de clausule in de akte die hen moest beschermen, vond de rechter niet duidelijk genoeg. Hun poging om de notaris aansprakelijk te stellen, haalde voorlopig niets uit (VRT NWS).
De kopers zaten intussen nog altijd met hun lening en met kosten die ze in de woning hadden gestoken. Een ontbonden verkoop is dus voor niemand een overwinning.
Helpt de clausule in de akte?
In bijna elke verkoopakte staat dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken. Die bescherming geldt alleen als de verkoper echt van niets wist, en als de clausule helder is opgesteld. Wie het asbest kende en zweeg, kan zich er niet achter verschuilen. Een professionele verkoper wordt zelfs verondersteld het gebrek te kennen.
Bij wie klopt de koper aan?
Een koper die met onverwacht asbest zit, kijkt naar iedereen die betrokken was bij de verkoop. Niet elke partij kan op dezelfde manier aangesproken worden.
De verkoper is de enige die op verborgen gebreken kan worden aangesproken. Hij ontsnapt alleen als hij te goeder trouw was en een duidelijke clausule in de akte liet opnemen.
De asbestdeskundige heeft een contract met de verkoper, niet met de koper. De koper moet dus aantonen dat de deskundige een fout maakte, bijvoorbeeld door een zichtbaar asbestmateriaal te missen of iets ten onrechte als asbestvrij te noteren.
De makelaar moet correcte informatie geven. Wist hij van asbest en zei hij niets, dan riskeert hij een claim. Zelf op zoek gaan naar verborgen gebreken hoeft hij niet.
De notaris controleert of er een geldig attest is en moet de partijen goed informeren over de akte. Een fout daarin kan hem aansprakelijk maken.
Sinds 1 januari 2025 geldt een nieuw Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek over buitencontractuele aansprakelijkheid. Het schaft onder meer de zogenaamde quasi-immuniteit van uitvoeringsagenten af. Advocaten zien daarin een verruiming om dienstverleners rechtstreeks aan te spreken. Hoe rechters dat zullen toepassen op asbestattesten, moet nog blijken.
Wat de deskundige wel en niet kan garanderen
Een asbestdeskundige belooft geen resultaat, maar een inspanning. Hij moet alle asbestverdachte materialen opsporen die bij een correct uitgevoerd onderzoek waarneembaar zijn, en ze waar nodig laten analyseren. Wat hij volgens het inspectieprotocol niet kon zien, kan hem niet zomaar verweten worden.
Juist daarom maakt de kwaliteit van zijn werk het verschil. Een deskundige die elke ruimte bekijkt, voldoende stalen neemt en elke beperking concreet beschrijft, geeft koper en verkoper een eerlijk beeld. Een deskundige die snel werkt en vaag noteert, laat gaten waar later discussie over komt.
Voor zover wij weten, bestaat er nog geen gepubliceerd Belgisch vonnis over een deskundige en een onvolledig Vlaams asbestattest. Dat kan snel veranderen: met meer dan een half miljoen attesten in omloop zullen er onvermijdelijk geschillen volgen. Een verkoper die door zijn clausule beschermd is, laat de koper bovendien zoeken naar een andere partij. De deskundige, met zijn handtekening onder het attest, komt dan snel in beeld.
Zeven tips om de juiste asbestdeskundige te vinden
Een asbestattest kan je niet zelf opmaken. Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI) is daartoe bevoegd. Omdat ze allemaal hetzelfde certificaat hebben, zit het verschil in de aanpak. Zo maak je een goede keuze:
Kijk na of het bureau gecertificeerd is. OVAM houdt daar een publieke lijst van bij.
Vraag in je omgeving wie al een attest liet maken en hoe dat verliep. Mond-tot-mondreclame is vaak de eerlijkste referentie.
Neem de tijd om online beoordelingen te lezen. Kijk verder dan het aantal sterren: lees wat klanten zeggen over de uitleg, de grondigheid en de opvolging.
Ga na hoe lang het bureau al actief is en wat de ervaring van de deskundige is. Wie al jaren gebouwen inspecteert, herkent sneller verdachte materialen.
Vraag een offerte die duidelijk vermeldt wat erin zit: het plaatsbezoek, het aantal staalnames en labo-analyses, de retributie van OVAM, eventuele verplaatsingskosten en de levertermijn.
Stel je vragen vooraf. Welke ruimtes moeten toegankelijk zijn? Wat gebeurt er met plaatsen die niet bereikbaar zijn? Kan er extra onderzoek gebeuren als je plannen hebt om te verbouwen?
Laat de prijs niet de doorslag geven. De Vlaamse overheid raadt aan meerdere offertes op te vragen en te vergelijken. Vergelijk dan vooral wat je krijgt voor je geld.
Waarom staalnames een goed teken zijn
Met het inspectieprotocol IP2, van kracht sinds november 2025, is bemonsteren bijna altijd nodig. Voor materialen zoals pleisterwerk, crepi, spuitlagen en thermische isolatie rond leidingen moet de deskundige verplicht een staal nemen. Een opvallend goedkope offerte zonder labo-analyses klopt dus vaak niet, of brengt achteraf extra kosten mee.
Zelf je steentje bijdragen
Maak alle ruimtes vrij en bereikbaar, ook zolder, kelder, kruipruimte en bijgebouwen. Wat niet bekeken kan worden, komt als beperking op het attest.
Vertel de deskundige wat je weet over het gebouw: het bouwjaar, verbouwingen, en welke materialen er ooit gebruikt zijn.
Ben je koper? Lees dan ook de beperkingen en adviezen, niet alleen de conclusie op het voorblad.
Sels Consult werkt grondig, neemt de nodige stalen en beschrijft beperkingen en adviezen helder, zodat koper en verkoper weten waar ze aan toe zijn. Vraag hier je asbestattest aan.
Vragen die we vaak krijgen
Wanneer heb ik een asbestattest nodig?
Als je een gebouw van vóór 2001 verkoopt in Vlaanderen. Tegen 2032 heeft elke eigenaar van zo'n gebouw er een nodig, ook zonder verkoop.
Wat gebeurt er als het attest ontbreekt bij het compromis?
De koper kan dan vragen om de verkoop nietig te verklaren. De notaris mag de akte niet verlijden zonder geldig attest.
Hoelang blijft mijn attest geldig?
Tien jaar bij de conclusie asbestveilig, vijf jaar bij niet-asbestveilig. Kijk op het voorblad voor de exacte datum.
Mijn attest zegt asbestveilig. Is mijn woning dan asbestvrij?
Niet noodzakelijk. Asbestveilig wil zeggen dat het aanwezige asbest in goede staat is. Bovendien kan er asbest verborgen zitten op plaatsen die bij een niet-destructief onderzoek niet bekeken worden.
Wat betekent een beperking?
Een deel van het gebouw dat de deskundige niet of niet volledig kon inspecteren, bijvoorbeeld omdat het afgesloten of onveilig bereikbaar was. Het attest vermeldt dat. Hoe minder beperkingen en hoe duidelijker ze beschreven zijn, hoe beter.
Neemt de deskundige altijd stalen?
Sinds IP2 in de meeste gevallen wel. Voor bepaalde materialen, zoals pleisterwerk en crepi, is een staalname verplicht. Een goede offerte houdt daar rekening mee.
Kan ik meer laten onderzoeken dan het minimum?
Ja. Plan je een verbouwing, dan kan je een aanvullend onderzoek vragen, eventueel destructief. Dat kost meer, maar je weet beter waar je aan toe bent vóór de werken starten.
Na de aankoop vind ik asbest dat niet op het attest staat. Wat nu?
Bespreek het eerst met de deskundige die het attest maakte. Kom je er niet uit, dan kan je een klacht indienen via het klachtenformulier van OVAM. Afhankelijk van de situatie kan je ook de verkoper aanspreken op grond van verborgen gebreken. Laat je daarvoor bijstaan door een advocaat.
Hoe kies ik de juiste deskundige?
Check het certificaat bij OVAM, vraag rond, lees reviews, kijk naar ervaring en vraag een duidelijke offerte. Stel vragen vóór je beslist en kies niet enkel op prijs.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies.